Origine du dispositif : loi de 1913
Souvent désignée sous le nom de « loi sur les monuments historiques », la loi de 1913 est capitale dans le domaine de la conservation du patrimoine architectural et culturel. Cette loi a été adoptée dans le but de protéger les monuments historiques et de promouvoir leur préservation pour les générations futures.
La loi permet le classement ou l’inscription des monuments historiques sur une liste officielle établie par l’État en fonction de l’importance historique, artistique ou architecturale du monument.
Tout monument classé ou inscrit bénéficie d’une protection légale spéciale. Cela signifie que toute altération, destruction ou détérioration du monument est strictement réglementée et soumise à l’autorisation préalable des autorités compétentes.
La loi prévoit des avantages fiscaux pour les propriétaires de monuments historiques afin d’encourager leur conservation, incluant des déductions fiscales pour les travaux de restauration et la possibilité d’exonération ou de réduction d’impôts fonciers.
Les propriétaires de monuments historiques sont tenus de maintenir et de conserver leurs biens dans un état satisfaisant. Ils peuvent également être tenus d’ouvrir leur propriété au public à certaines occasions ou de permettre l’accès aux autorités pour des inspections régulières.
Immeubles éligibles à la défiscalisation MH
Sont éligibles les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Cela concerne :
- Les grandes propriétés historiques, telles que les châteaux et les manoirs
- Les maisons et demeures ayant une valeur historique significative
- Les immeubles présentant un caractère architectural ou artistique particulier
- Les églises, chapelles et autres bâtiments religieux
Investisseurs admissibles
La loi est ouverte aux personnes physiques ou morales. Il peut s’agir de particuliers, de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés à responsabilité limitée (SARL), de sociétés anonymes (SA) ou des organisations à but non lucratif telles que des associations ou des fondations.
Avantages fiscaux introduits par la loi de 1913
Ils visent à encourager la conservation et la restauration du patrimoine architectural et permettent aux propriétaires de biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques peuvent déduire du revenu imposable :
- Les charges foncières
- Les travaux de réparation, de rénovation, de consolidation et d’entretien
- L’exonération partielle ou totale de l’IFI, sous réserve de respecter certaines conditions, notamment l’ouverture au public ou l’engagement de conservation
- La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : totale ou partielle
Cadre fiscal via l’article 156 du CGI
L’impôt sur le revenu est calculé en fonction du revenu net annuel total dont dispose chaque foyer fiscal.
Les pertes constatées dans une catégorie de revenus peuvent être déduites du revenu global. Si le revenu global n’est pas suffisant pour absorber intégralement ces pertes, l’excédent peut être reporté sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Les déficits fonciers ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers des dix années suivantes SAUF pour les propriétaires d’immeubles éligibles au titre des monuments historiques.
Sont également déductibles au calcul du revenu net annuel imposable les charges foncières afférentes aux immeubles classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire, ou faisant partie du patrimoine national, ainsi qu’aux immeubles ayant reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine, peuvent être déduites du revenu imposable, dans les conditions fixées par décret.
Au titre de l’article 41 du CGI, les charges déductibles comprennent les dépenses de réparation, d’entretien et autres charges foncières si le public est admis à visiter l’immeuble, et pour 50 % de leur montant dans le cas contraire.
L’extension de cette mesure est possible aux immeubles qui, bien que non classés monuments historiques, font partie du patrimoine national à raison de leur caractère historique ou artistique, à hauteur de 50% et sous réserve qu’ils soient ouverts au public. Il en est de même pour les immeubles ayant reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine dans les conditions spécifiques.
Comment bénéficier de la réduction ?
Pour bénéficier des dispositions fiscales, le propriétaire doit s’engager à conserver la propriété de ces immeubles pendant au moins quinze années à compter de leur acquisition.
Les propriétaires doivent fournir des informations spécifiques dans la déclaration annuelle de revenus, y compris des détails sur les travaux réalisés et les décisions administratives concernant la classification ou l’inscription des biens.
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, les immeubles classés ou inscrits des SCI non soumises à l’IS doivent :
- Être affectés à l’habitation pour au moins 75% de ses surfaces habitables.
- Être affectés à un espace culturel non commercial et ouvert au public pendant au moins quinze ans.
En outre, les associés de la société doivent être membres d’une même famille. Dans le cas où ces conditions sont remplies, les associés de ces sociétés doivent s’engager à conserver la propriété de leurs parts pendant une période d’au moins quinze ans à compter de leur acquisition.
Conséquences du non-respect de l’engagement de conservation
Si le propriétaire ne respecte pas l’engagement de conservation de la propriété des immeubles pendant la période spécifiée (au moins 15 ans à compter de l’acquisition), le revenu global ou le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’engagement n’est pas respecté et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges foncières indûment imputées.
Exceptions : licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune ou en cas de mutation à titre gratuit de l’immeuble ou des parts, sous réserve que les donataires, héritiers et légataires reprennent l’engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir à la date de la mutation à titre gratuit de l’immeuble.
Risques d’un investissement en Monuments Historiques (MH)
Bien que le dispositif Monuments Historiques offre des avantages fiscaux, il comporte comme tout investissement certains risques.
La restauration et la conservation peuvent être très coûteuses en raison de la nécessité de respecter les normes patrimoniales strictes et d’utiliser des matériaux et des techniques de construction spécifiques. Les coûts peuvent dépasser largement les prévisions initiales.
Les travaux de restauration peuvent être complexes en raison de l’ancienneté et de l’état dégradé des bâtiments. Ils peuvent nécessiter l’intervention d’experts spécialisés, ce qui peut entraîner des retards et des dépassements de budget.
Comme pour tout projet immobilier, des imprévus et des aléas peuvent survenir pendant les travaux de restauration, tels que des découvertes archéologiques, des problèmes structurels imprévus ou des retards dus à des autorisations administratives.
Une fois les travaux de restauration terminés, les propriétaires doivent assumer les coûts élevés de maintenance et d’entretien d’un bien historique pour préserver son intégrité et sa valeur patrimoniale.
Exemple d’investissement en Monuments Historiques (MH)
Supposons qu’un propriétaire investisse 100.000€ dans la restauration d’une propriété inscrite ou classée aux MH en tenant compte des avantages fiscaux associés au dispositif :
– Travaux de restauration : 80 000 €
– Frais administratifs et honoraires : 10 000 €
– Avantages fiscaux (déduction des dépenses) : 90 000 €
En vertu du dispositif, les propriétaires peuvent bénéficier d’une déduction 100 % des dépenses éligibles, sans plafond de montant.
Dans cet exemple, les 90 000 € (80 000 € de travaux + 10 000 € de frais administratifs) pourraient être déduits du revenu global du propriétaire, entraînant une réduction de l’impôt sur le revenu.
Après avoir bénéficié de la réduction fiscale, le coût net de l’investissement pour le propriétaire serait réduit.
Chaque situation fiscale étant spécifique, il est important de nous consulter pour obtenir des conseils personnalisés en fonction votre situation et du projet.
Différence dispositifs Malraux et Monuments Historiques
Le dispositif Malraux et le dispositif Monuments Historiques (MH) sont deux régimes fiscaux distincts, bien que tous deux conçus pour encourager la conservation et la restauration du patrimoine architectural. Ils diffèrent par les types de biens concernés, les conditions de location et les avantages fiscaux offerts aux propriétaires.
Philosophie générale
Le MALRAUX concerne la rénovation d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les travaux doivent viser à restaurer des immeubles d’habitation en vue de les louer.
Le MH concerne la conservation et la restauration de biens immobiliers classés ou inscrits au titre des monuments historiques en France (châteaux, manoirs, demeures historiques, églises, etc).
Bien concernés par la défiscalisation
En MALRAUX, les immeubles concernés sont généralement des bâtiments résidentiels situés dans des zones urbaines protégées, souvent caractérisées par un patrimoine architectural remarquable.
En MH, les biens concernés sont des bâtiments historiques classés ou inscrits, qui peuvent inclure des châteaux, manoirs, églises, monuments publics, etc.
Condition de location
En MALRAUX, les propriétaires doivent louer les logements rénovés dans un délai de 9 ans à partir de la fin des travaux, à titre de résidence principale des locataires.
En MH, les propriétaires ne sont pas tenus de louer les biens restaurés, bien que certains propriétaires choisissent de le faire. Ils peuvent donc les utiliser à des fins résidentielles, commerciales ou professionnelles.
Avantages fiscaux
En MALRAUX, les travaux de rénovation sont déductibles du revenu foncier dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. De plus, une réduction d’impôt sur le revenu est accordée à hauteur de 22% à 30% des dépenses éligibles, selon la localisation du bien.
En MH, les propriétaires peuvent déduire les charges foncières liées à la conservation du bien de leur revenu global. De plus, ils peuvent bénéficier d’une déduction spécifique pour les travaux de restauration sans plafond de dépenses, et les propriétaires peuvent reporter le déficit foncier sur les revenus futurs pendant 10 ans.