Le dispositif Girardin social, régi par l’article 199 undecies C du Code Général des Impôts (CGI), instauré par la Loi n° 2009-594 du 27 mai 2009, encourage l’investissement dans le logement social dans les départements d’outre-mer (DOM). Il vise à stimuler la construction de logements sociaux dans ces régions afin de répondre aux besoins de la population locale.
Il permet aux investisseurs privés de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de l’investissement dans la construction ou l’acquisition de logements sociaux neufs dans les DOM. Cette réduction d’impôt peut représenter jusqu’à 50% du montant de l’investissement, selon certaines conditions.
La loi Girardin a contribué à augmenter l’offre de logements sociaux et intermédiaires, améliorant ainsi l’accessibilité au logement pour les habitants des DOM.
Période d’application
Le dispositif défini à l’article 199 undecies C est applicable aux acquisitions ou constructions de logements réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2025 à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna.
Bénéficiaires
Sont bénéficiaires les contribuables domiciliés ou exerçant une activité professionnelle ou ayant leurs intérêts économiques en France. Il s’agit des contribuables fiscalement domiciliés en France, qu’ils soient des personnes physiques ou des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices non commerciaux (BNC) ou des revenus fonciers.
Conditions relatives aux logements éligibles
Les logements doivent être donnés en location nue dans les douze mois suivant leur achèvement ou leur acquisition, si celle-ci est postérieure.
Cette location doit être effectuée pour une durée minimale de cinq ans.
Les bénéficiaires de la location sont des organismes spécifiques, notamment :
- Les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) mentionnés (L. 411-2 du CCH).
- Les sociétés d’économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer.
- Dans les collectivités d’outre-mer, tout organisme de logement social agréé conformément à la réglementation locale par l’autorité publique compétente.
L’opération peut également prendre la forme d’un crédit-bail immobilier, où le propriétaire (l’investisseur) donne en location le logement à un organisme en échange de paiements périodiques pendant une durée déterminée, après quoi le logement peut être récupéré ou cédé.
Les logements doivent être sous-loués par l’organisme pour une durée minimale de cinq ans. Cette sous-location peut être nue (non meublée) ou meublée.
Les locataires des logements sous-loués doivent en faire leur résidence principale. De plus, leurs ressources financières ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret, déterminés en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation.
Les logements éligibles peuvent être conçus de manière à répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées de plus de 65 ans ou des personnes handicapées. Ils peuvent proposer des prestations de services de nature hôtelière aux résidents (services de restauration, d’entretien ménager, de sécurité, ou d’assistance aux activités quotidiennes).
Fin de la période location
A la fin de la période de location, les logements ou les parts/actions des sociétés qui en sont propriétaires doivent être cédés. Les modalités de cession, y compris le prix, doivent être définies par une convention entre le propriétaire des logements et l’organisme locataire. Cette convention doit être conclue au plus tard lors de la signature du bail initial. Les logements ou les parts/actions peuvent être cédés soit à l’organisme locataire lui-même, soit à des personnes physiques choisies par cet organisme locataire.
Les personnes physiques qui peuvent bénéficier de cette cession doivent respecter des critères de ressources fixés par décret, fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre principal et de sa localisation géographique.
Réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée sur la base d’une partie du coût d’acquisition ou de construction des logements, limitée par mètre carré de surface habitable ou de surface des parties communes, selon le type de logement.
La réduction d’impôt est égale à 50 % d’un montant équivalent au prix de revient des logements diminué des taxes et commissions d’acquisition versées et des éventuelles aides publiques reçues pour l’acquisition ou la construction des logements.
Ce montant est plafonné par mètre carré de surface habitable pour les logements standards, et par la surface des parties communes proposant des prestations de services pour les logements destinés à des personnes âgées ou handicapées.
Ce plafond est ajusté chaque année selon les conditions prévues par l’article 199 undecies A du Code Général des Impôts.
Rétrocession de la réduction d’impôt
Au moins 70 % de la réduction d’impôt obtenue par le contribuable doivent être rétrocédés.
Une partie de cette réduction d’impôt doit être reversée sous forme d’une diminution des loyers payés par l’organisme locataire. Le reste de la réduction doit être reversé sous forme d’une diminution du prix de cession des logements à l’organisme locataire ou, le cas échéant, aux personnes physiques.
Cela garantit que la réduction d’impôt obtenue par le contribuable contribue effectivement à réduire les coûts pour l’organisme locataire ou les futurs acquéreurs des logements concernés.
Modalités de la réduction
La réduction d’impôt est accordée pour l’année au cours de laquelle le logement est achevé ou acquis, si cette acquisition est postérieure à l’achèvement. Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, ce dernier peut reporter le solde sur l’impôt sur le revenu des années suivantes jusqu’à la cinquième année inclusivement.
Conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt
Pour les sociétés de personnes morales, les parts ou actions de ces sociétés doivent être détenues par des contribuables domiciliés en France. La quote-part du revenu de la société doit être soumise à l’impôt sur le revenu au nom des associés.
La réduction d’impôt est appliquée par les associés ou membres dans une proportion correspondant à leurs droits dans la société pour l’année au cours de laquelle les parts ou actions ont été souscrites.
Si l’investissement consiste en la construction ou l’acquisition d’un immeuble à construire, la réduction d’impôt n’est applicable que si la société s’engage à achever les fondations de l’immeuble dans les deux ans suivant la clôture de la souscription, et à achever l’immeuble dans les deux ans suivant la date d’achèvement des fondations.
Autres logements concernés
Le dispositif s’ouvre également à l’acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans, sous réserve qu’ils fassent l’objet de travaux de réhabilitation spécifiques.
- Les logements doivent satisfaire aux conditions précédemment énoncées, ce qui inclut notamment les conditions de location et d’éligibilité.
- Les travaux de réhabilitation doivent améliorer les performances techniques des logements, les rendant comparables à des logements neufs, ou de les renforcer contre les risques sismiques ou cycloniques.
Dans ces cas, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements majoré du coût des travaux de réhabilitation, et minoré des taxes, commissions d’acquisition et aides publiques reçues. La limite de la réduction d’impôt s’applique également et la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation.
La réduction d’impôt est étendue :
- Aux travaux de rénovation ou de réhabilitation des logements détenus par les organismes précédemment mentionnés. Les travaux doivent permettre aux logements d’atteindre des performances techniques similaires à celles des logements neufs ou de les renforcer contre les risques sismiques ou cycloniques. La réduction d’impôt est calculée sur le prix des travaux, dans la limite d’un plafond de 50 000 € par logement. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux.
- Aux travaux de démolition préalables à la construction des logements éligibles. Cette disposition vise à encourager la reconversion de bâtiments existants. La réduction d’impôt est calculée sur le prix des travaux de démolition, dans la limite d’un plafond de 25 000 € par logement démoli. Elle est accordée au titre de l’année de l’achèvement de ces travaux.
Non cumul de réductions d’impôts
Pour un même logement ou une même souscription de parts ou d’actions, un contribuable ne peut pas bénéficier simultanément de la réduction d’impôt prévue par l’article 199 undecies C et d’autres réductions d’impôt telles que celles prévues par les articles 199 tervicies ou 199 septvicies. De plus, les dépenses de travaux prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt selon l’article 199 undecies C ne peuvent pas être déduites pour la détermination des revenus fonciers.
Exemple d’investissement
Prenons un exemple hypothétique pour illustrer un investissement de 100 000 € dans le dispositif Girardin social :
Un contribuable investit 100 000 € dans la construction de logements sociaux en Martinique.
Réduction d’impôt
Il bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 50 % du montant de l’investissement. Donc, dans ce cas, la réduction d’impôt serait de 50% de 100 000 € soit 50.000€
Rétrocession de la réduction d’impôt
Le contribuable s’engage à rétrocéder au moins 70 % de la réduction d’impôt obtenue, soit 35 000 € (70 % de 50 000 €), à l’organisme locataire ou à des personnes désignées par celui-ci.
Montant restant de la réduction d’impôt
Le contribuable peut conserver les 30 % restants de la réduction d’impôt, soit 15 000 € (30 % de 50 000 €), en contrepartie de son investissement initial.
En résumé, après avoir investi 100 000 €, le contribuable reçoit une réduction d’impôt de 50 000 €, dont il rétrocède 35 000 € à l’organisme locataire. Il conserve donc un avantage financier net de 15 000 €. Cet exemple est évidemment simplifié. Les montants exacts ainsi que les modalités peuvent varier en fonction des spécificités de chaque projet et des conditions réglementaires en vigueur au moment de l’investissement.