Le dispositif Pinel est une mesure fiscale mise en place en France pour encourager l’investissement locatif dans le secteur de l’immobilier neuf. Il succède aux dispositifs Duflot et Scellier et vise à stimuler la construction de logements tout en répondant aux besoins de location dans certaines zones géographiques. Sa validité a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024.
Le dispositif concerne les investissements dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), ainsi que les logements réhabilités répondant à des critères de performance énergétique et de décence.
Qui peut investir en PINEL ?
Le dispositif est ouvert à toute personne fiscalement domiciliée en France qui souhaite investir dans l’immobilier locatif neuf, incluant :
- Les contribuables imposables en France, qu’ils soient salariés, travailleurs indépendants, retraités ou autres.
- Les investisseurs disposant des moyens financiers nécessaires pour acquérir un bien immobilier.
- Les personnes souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la mise en location de leur bien.
Quelles sont les zones éligibles ?
Les zones éligibles au dispositif Pinel sont définies en fonction du marché immobilier local et des besoins en logements. Voici les principales :
Zone A bis : Il s’agit de Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne où la demande locative est très forte et les loyers élevés.
Zone A : Elle comprend les grandes agglomérations françaises où la demande de logements est également importante, comme Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, etc.
Zone B1 : Cette zone regroupe les agglomérations de taille moyenne et leurs périphéries, ainsi que certaines zones rurales où la demande de logements est soutenue.
Il est à noter que depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel ne s’applique qu’aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. De plus, les opérations doivent être réalisées dans des zones tendues ou couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD), et les logements éligibles doivent respecter certains critères de performance énergétique.
Pour connaître précisément les zones éligibles à Pinel et vérifier si un bien immobilier est éligible, il est recommandé de se référer à la liste des communes éligibles publiée par l’administration fiscale ou de nous consulter.
Logements éligibles
Le dispositif Pinel concerne principalement les types de logements suivants :
- Logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) : il s’agit de logements qui n’ont jamais été habités ou qui sont encore en cours de construction au moment de l’acquisition.
- Logements à construire : ces logements font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024.
- Logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation : Ces logements doivent être acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, et les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation : les travaux de réhabilitation doivent être réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024.
- Locaux transformés en logements d’habitation : ces opérations doivent avoir été réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024.
Conditions de location
Pour bénéficier du dispositif PINEL, le logement doit être loué en tant que résidence principale du locataire, dans un délai d’un an suivant la date d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement.
Durées d’engagement de location ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, les investisseurs doivent s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pour une durée minimale de 6 ans.
Cette période d’engagement peut être prolongée par périodes successives de 3 ans, jusqu’à un maximum de 12 ans.
- Engagement initial de 6 ans : le propriétaire doit louer le logement nu comme résidence principale du locataire pour une durée minimale de 6 ans à partir de la date de prise d’effet du bail.
- Prolongation de 3 ans : à l’issue des 6 premières années, le propriétaire peut choisir de prolonger l’engagement de location pour une durée supplémentaire de 3 ans. Cette prolongation est facultative.
- Deuxième prolongation de 3 ans : après la première prolongation de 3 ans, le propriétaire peut décider de prolonger à nouveau l’engagement de location pour une deuxième période de 3 ans.
La réduction d’impôt est répartie sur la durée totale de l’engagement de location. Plus la durée d’engagement est longue, plus le pourcentage de réduction d’impôt est élevé.
Il est important de noter que si le propriétaire décide de vendre le bien avant la fin de la période d’engagement de location, il peut perdre le bénéfice de la réduction d’impôt, sauf dans certains cas spécifiques (par exemple, en cas de décès du propriétaire).
Plafonds de loyers et de ressources des locataires
Les propriétaires bailleurs doivent respecter à la fois des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique où se situe le logement.
Plafonds de loyers
Les plafonds de loyers sont fixés par zone géographique et sont réévalués chaque année. Les plafonds applicables depuis 2022 et en cours de mise à jour pour 2024 sont :
- Zone A bis : 17,62€/m²
- Zone A : 13,09€/m²
- Zone B1 : 10,55€/m²
- Zone B2 (sur agrément) : 9,17 €/m²
Plafonds de ressources
Les plafonds de ressources des locataires dépendent de la composition du foyer fiscal. Voici les plafonds applicables pour l’année 2022 :
Ces plafonds sont réévalués chaque année et varient en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone géographique où se situe le logement. Il est important de les respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.
Comment se calcule la réduction d’impôt ?
Supposons que vous investissiez dans un studio de 25 m² situé en zone A bis. Le plafond de loyer pour cette zone est de 17,62 € par mètre carré.
Calculons le montant de l’investissement éligible :
Prix de revient = prix d’achat + frais d’acquisition (hors frais de notaire) + frais de construction.
Supposons que le prix de revient du studio soit de 200 000 €.
Evaluons le taux de réduction d’impôt :
Pour un engagement initial de 6 ans en zone A bis, le taux est de 12 %.
Ceci permet d’obtenir le montant annuel de la réduction d’impôt :
– Réduction d’impôt annuelle = Montant de l’investissement éligible * Taux de réduction d’impôt
– Soit : 200 000 € * 12% = 24 000 €
Répartition de la réduction d’impôt :
– La réduction d’impôt est répartie sur 6 ans à raison de 2 % par an.
– Montant annuel de la réduction d’impôt = 24 000 € / 6 = 4 000 €
Dans cet exemple, pour un investissement dans un studio de 25 m² en zone A bis avec un prix de revient de 200 000 €, la réduction d’impôt annuelle serait de 4 000 €, répartie sur une période de 6 ans. Ce calcul ne prend pas en compte d’autres détails comme les frais de notaire, les frais de gestion, etc. Il est recommandé de nous consulter pour une estimation précise.
Comment reporter la déduction fiscale ?
Pour déclarer la réduction fiscale issue de votre investissement Pinel dans vos revenus, vous devez utiliser le formulaire de déclaration d’impôt sur le revenu correspondant à votre situation (par exemple, formulaire 2042 pour les revenus fonciers).
Quels sont les risques liés à un investissement PINEL ?
Investir dans un dispositif Pinel peut comporter certains risques, notamment :
Vacance locative
Si vous ne parvenez pas à trouver des locataires pour votre bien immobilier, vous pourriez subir une perte de revenus locatifs, ce qui pourrait compromettre la rentabilité de votre investissement.
Risque de baisse des loyers
Les plafonds de loyers imposés par le dispositif Pinel peuvent être inférieurs aux loyers de marché, ce qui pourrait réduire vos revenus locatifs potentiels.
Risque de non-respect des conditions d’éligibilité
Si vous ne respectez pas toutes les conditions requises pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous pourriez perdre cet avantage fiscal.
Risque de revente
Si vous souhaitez revendre votre bien immobilier avant la fin de la période d’engagement de location, vous pourriez rencontrer des difficultés pour trouver un acheteur, notamment si le marché immobilier est en baisse.
Changement de législation fiscale
Les avantages fiscaux accordés par le dispositif Pinel sont soumis à la législation fiscale en vigueur, qui peut être modifiée par les autorités fiscales. Des changements dans la réglementation pourraient avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement.
Il est donc important de prendre en compte ces risques et de réaliser une analyse approfondie de votre situation financière et de vos objectifs d’investissement avec nos conseillers avant de vous engager dans un investissement Pinel.