Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne un régime fiscal spécifique applicable aux personnes qui louent des biens immobiliers meublés à titre non professionnel, c’est-à-dire sans que cette activité constitue leur principale source de revenus.

Le statut en France est né de l’évolution législative et fiscale autour de la location meublée.  Avant 1948, la location meublée était régie par les dispositions du Code Civil concernant le bail d’habitation. Il n’y avait pas de régime fiscal spécifique pour les revenus tirés de cette activité.

La loi de 1948 a introduit des règles spécifiques pour la location meublée, notamment en matière de protection du locataire. Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée étaient imposés dans la catégorie des Revenus Fonciers.

La loi du 29 juillet 1986 a marqué un tournant important en créant un régime fiscal spécifique pour la location meublée. C’est à ce moment-là que sont apparus les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette loi a également introduit le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour l’imposition des revenus de la location meublée.

La Loi de Finances de 1996 a introduit la possibilité pour les LMNP de bénéficier du régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.

Puis en 2009 est instauré un seuil de recettes annuelles. Depuis, le régime des LMNP a connu des ajustements mineurs, notamment en ce qui concerne les seuils de recettes annuelles et les modalités de déclaration fiscale. L’objectif principal reste de favoriser l’investissement dans la location meublée en offrant un cadre fiscal avantageux aux investisseurs particuliers.

Conditions d’éligibilité

Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser un certain seuil, qui varie selon les cas. Ce seuil est fixé à 23 000 euros par an ou représente moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal.

Le loueur en meublé ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que professionnel de la location meublée.

En optant pour le statut LMNP, le loueur bénéficie d’avantages fiscaux :

1. La possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire la base imposable et donc l’impôt à payer.

• Les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant des abattements et des exonérations.

• La possibilité de déduire les charges liées à la location meublée, telles que les frais d’entretien, de réparation, de gestion, les intérêts d’emprunt, etc.

Le statut LMNP est attractif pour les investisseurs immobiliers cherchant à diversifier leur patrimoine et à bénéficier d’avantages fiscaux tout en percevant des revenus complémentaires.

Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) se rapportent au même régime fiscal applicable à la location meublée en France, cependant, ils se distinguent au travers de plusieurs points importants.

Statut fiscal

Le LMNP concerne les particuliers qui louent des biens meublés sans en faire leur activité principale. Ils bénéficient de revenus locatifs qui sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le LMP s’applique aux loueurs en meublé dont cette activité constitue l’activité principale, soit qu’elle génère plus de 50 % de leurs revenus annuels, soit qu’elle procure des recettes annuelles supérieures à 23 000 €. Les revenus sont également imposés dans la catégorie des BIC.

Imputation des déficits

En LMNP les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle. Ces déficits ne peuvent pas être imputés sur d’autres types de revenus, tels que les revenus d’une activité professionnelle non liée à la location meublée.

En LMP, les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant pour absorber ces déficits, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

Cotisations sociales

En LMNP, les revenus tirés de la location meublée ne sont pas soumis aux cotisations sociales dans la plupart des cas.

En LMP, les loueurs sont considérés comme des commerçants et sont donc affiliés au régime social des indépendants (RSI) ou au régime des travailleurs non-salariés (TNS). Ils doivent payer des cotisations sociales sur leurs revenus.

Plus-value immobilière

En LMNP, les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles. Ainsi, si un LMNP a bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et limité le montant de ses amortissements, cela n’a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.

En LMP, les loueurs sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location. Si un loueur professionnel a bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, la détermination de sa plus-value nécessite un calcul spécifique. Les plus-values des loueurs professionnels peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle sous certaines conditions, notamment si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes tirées de la location restent dans certaines limites.

Régime d’imposition

Les LMNP peuvent choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC. Dans le régime réel, ils peuvent déduire les charges réelles liées à la location de leurs revenus, tandis que dans le régime micro-BIC, ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus.

Les LMP relèvent obligatoirement du régime réel d’imposition, ce qui leur permet de déduire l’ensemble des charges liées à leur activité de location meublée.

La récupération de TVA en LMNP

Le mécanisme de récupération de la TVA en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est réglementé par l’article 271 du Code Général des Impôts (CGI). Celui-ci permet aux assujettis à la TVA, tels que les propriétaires bailleurs en LMNP, de récupérer la TVA sur les biens et services qu’ils ont achetés pour les besoins de leur activité taxable.

Plus précisément, dans le cadre de la LMNP, un propriétaire bailleur peut opter pour le régime réel d’imposition et ainsi être assujetti à la TVA sur les loyers perçus. Cette option lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses engagées pour l’exploitation de ses biens immobiliers meublés, comme l’acquisition de mobilier, les travaux d’aménagement, les frais de gestion, etc.

Conditions d’application de la TVA sur un LMNP :

• Les biens immobiliers doivent être neufs ou rénovés depuis moins de cinq ans.
• L’acquisition doit être réalisée par l’intermédiaire d’une société exploitante en signant un bail commercial d’au moins neuf ans.
• Les biens doivent être situés dans des résidences de services offrant certains services para-hôteliers (accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux, service de petit-déjeuner, etc.).

Modalités de récupération de la TVA :

• Si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 32 600 euros, le régime de franchise de base s’applique.
• La TVA peut être récupérée dès l’acte de vente signé et payé, avec possibilité de récupération jusqu’à 20 % du prix d’achat.
• Le bien doit être destiné à être loué comme résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence d’affaires, etc.
• Le loueur doit confier la gestion du bien à un spécialiste pendant une durée minimum de neuf ans et s’acquitter lui-même de la taxe.

Déclaration de la TVA en LMNP :

• Le régime fiscal applicable détermine les modalités de déclaration de la TVA.
• Sous le régime réel simplifié, une déclaration annuelle doit être réalisée, ainsi que des déclarations d’acomptes provisionnels.
• Une comptabilité régulière simplifiée doit être tenue pour calculer la TVA.

Procédure de récupération de la TVA :

• La demande de remboursement de la TVA peut être effectuée dès l’acte de vente signé et payé, ou au fil des paiements dans le cadre d’une acquisition en cours de construction.
• Les documents requis pour la récupération de la TVA incluent l’attestation d’achat (acte notarié), le bail commercial de location meublée, le décompte notaire avec TVA, etc.

Qui peut faire du LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est ouvert à toute personne physique qui souhaite investir dans la location meublée, à condition de remplir certaines conditions. Voici qui peut opter pour le régime LMNP :

1. Les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé choisiront le statut LMNP pour bénéficier des avantages fiscaux et de la souplesse qu’il offre.

• Les petits investisseurs qui ne souhaitent pas nécessairement faire de la location meublée leur activité principale, mais plutôt percevoir des revenus complémentaires.

• Les investisseurs débutants en immobilier, car le statut offre une gestion simplifiée, notamment lorsque l’exploitation est assurée par un Gestionnaire spécialisé.

• Les personnes à la retraite cherchant à compléter leurs revenus. Cela leur permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et de percevoir des revenus complémentaires sans avoir à gérer activement la location.

le statut LMNP est accessible à un large éventail d’investisseurs, des particuliers aux petits investisseurs en passant par les propriétaires de résidences secondaires et les personnes à la retraite.

Quand investir dans le LMNP ?

Le choix de se lancer dans un investissement en LMNP peut se faire à différents moments de votre vie en fonction de vos objectifs financiers et de votre situation personnelle.

Alternative à la location nue

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, le LMNP est une option attrayante, notamment si vous préférez la location meublée à la location nue. C’est une opportunité de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques et de diversifier votre portefeuille d’investissement.

Anticipation d’un changement professionnel

Si vous anticipez un changement dans votre situation professionnelle, tel que le passage à la retraite, le LMNP constitue un moyen de générer des revenus complémentaires. La location meublée en résidence coliving offre des rendements plus élevés que la location nue, ce qui peut être avantageux lorsque vous avez moins de revenus provenant de votre activité professionnelle principale.

Stratégie de transmission de patrimoine

Le LMNP peut également être envisagé dans le cadre d’une stratégie de transmission de patrimoine. Vous pouvez investir dans l’une de nos résidences et transmettre ultérieurement cet actif à vos héritiers. Cela peut être un moyen de leur fournir un revenu supplémentaire ou de leur constituer un patrimoine immobilier.

Diversification de votre investissement

Si vous cherchez à diversifier vos investissements, le LMNP doit être considérée, car en tant qu’investissement immobilier, il présente des caractéristiques différentes des autres classes d’actifs, ce qui contribue à augmenter la fiabilité de votre portefeuille.

Le moment idéal pour faire du LMNP dépend de vos objectifs personnels, de votre situation financière et de votre stratégie d’investissement. Il est judicieux d’envisager le LMNP lorsque vous recherchez des revenus complémentaires, une diversification de vos investissements ou des avantages fiscaux.

Quels sont les risques du LMNP ?

Bien que le statut la location meublée pésente de nombreux avantages, elle comporte également certains risques. C’est partant de ce postulat que nous avons créé le LMNP en résidence coliving.

Vacance locative

Dans tout investissement immobilier, il existe un risque de vacance locative, c’est-à-dire un risque que votre bien reste inoccupé pendant une période prolongée, cela peut entraîner une diminution des revenus locatifs et affecter votre rentabilité. La résidence coliving pâlit ce risque de par sa politique de remplissage empruntée à l’hôtellerie, facilitée par les implantations stratégiques dans lesquelles elles se situent. Ceci garantit un Taux d’Occupation proche des 100% toute l’année.

Retards de paiements

En meublé traditionnel, il est possible de rencontrer des problèmes avec les locataires, tels que des retards de paiement ou des dommages à la propriété. En résidence coliving, ce risque est délégué au gestionnaire à qui il incombe sur ses fonds propres d’absorber les éventuels retards de paiement.  

Entretien & réparations

En meublé traditionnel, vous êtes théoriquement responsable de l’entretien et des réparations de votre bien immobilier. En résidence coliving, l’entretien et les réparations incombent au gestionnaire dans le cadre de l’exploitation de son centre de profit.

Fluctuation des taux d’intérêts

Si vous financez votre investissement par le biais d’un prêt, vous êtes soumis aux risques liés à l’endettement, tels que les fluctuations des taux d’intérêt ou les difficultés à rembourser le prêt en cas de baisse des revenus locatifs. Nous vous proposons au travers de l’Aide à la Fluctuation Financière (AFF) d’amortir les hausses anormales de taux d’emprunt.

Evolution du prix de l’immobilier

Sur d’autres types de supports, les conditions du marché immobilier influencent la valeur de votre propriété. En résidence coliving, les variations spéculatives du marché de l’immobilier sont décorrélées de la valorisation de nos résidences, dont la valeur est directement issue des recettes d’exploitation. Leur valeur est stable et suit l’indice de référence des loyers.

En sus des avantages fiscaux inhérents au meublé traditionnel, l’investissement au sein de résidences coliving réduit les risques potentiels. L’analyse approfondie du marché, le choix attentif d’emplacements de premier ordre et la gestion au quotidien de nos exploitants de renom, assurent une pérennité à votre investissement.