Le dispositif Denormandie a été mis en place en 2019 dans le cadre de la politique du logement du gouvernement, avec pour objectif principal de revitaliser les centres-villes et de stimuler la rénovation de l’habitat ancien. Il tire son nom de Julien Denormandie, alors secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires.
Le dispositif est instauré par la loi de finances pour 2019, entrant en vigueur le 1er janvier de cette année-là. Il vise à encourager les investissements dans des logements anciens nécessitant des travaux de rénovation, situés dans des zones spécifiques, en offrant une réduction d’impôt sur le revenu aux propriétaires bailleurs. Le dispositif attire dès sa création des investisseurs et des acteurs du secteur immobilier.
En 2021, il est reconduit pour une période supplémentaire, témoignant de son succès et de son importance dans la politique du logement du gouvernement français. Les zones éligibles et les conditions d’application restent globalement inchangées.
En 2022, des ajustements sont apportés aux critères d’éligibilité, notamment en ce qui concerne les plafonds de loyer et les conditions de travaux éligibles. Le dispositif continue de contribuer à la rénovation des logements anciens et à la dynamisation des centres-villes.
Courant 2023, le dispositif Denormandie est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026, témoignant de sa pérennité dans la politique du logement.
Il présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers ainsi que pour les territoires concernés :
Encouragement de la rénovation
Le dispositif vise à stimuler la rénovation de logements anciens dans des zones spécifiques, contribuant ainsi à l’amélioration du parc immobilier et à la revitalisation des quartiers.
Réduction d’impôt
Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction du montant des travaux de rénovation réalisés et de la durée de location du bien. Cette réduction peut atteindre jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du bien immobilier.
Dynamisation des zones ciblées
En incitant les investisseurs à rénover des logements dans des zones urbaines dégradées ou en besoin de revitalisation, le dispositif contribue à dynamiser l’activité économique locale et à améliorer la qualité de vie des habitants.
Augmentation de l’offre locative
La rénovation des logements anciens permet d’augmenter l’offre de logements locatifs disponibles, répondant ainsi à la demande croissante de logements abordables dans certaines zones géographiques.
Stimulation de l’investissement immobilier
En offrant des incitations fiscales attractives aux investisseurs, le dispositif Denormandie encourage l’investissement dans l’immobilier locatif, ce qui dynamise le marché immobilier local et soutenir le développement économique régional.
REDUCTION FISCALE DU DENORMANDIE
La réduction fiscale offerte par le dispositif Denormandie varie en fonction de la durée de location du bien immobilier rénové.
– Pour une période de location de 6 ans : la réduction d’impôt est de 12 % du prix d’acquisition du bien.
– Pour une période de location de 9 ans : la réduction d’impôt est de 18 % du prix d’acquisition du bien.
– Pour une période de location de 12 ans : la réduction d’impôt est de 21 % du prix d’acquisition du bien.
Ces taux s’appliquent au montant des travaux de rénovation éligibles réalisés sur le bien immobilier. La réduction d’impôt est étalée sur la durée de l’engagement de location et est soumise à un plafond de 300 000 euros d’investissement par an et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.
Exemple de calcul de réduction d’impôt :
Supposons que vous achetiez un appartement ancien à rénover dans une zone éligible au dispositif Denormandie pour un montant de 150 000 euros.
Vous engagez ensuite des travaux de rénovation d’un montant de 50 000 euros, représentant ainsi plus de 25 % du coût total de l’opération.
Si vous vous engagez à louer cet appartement rénové pendant une période de 9 ans, vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 18 % du montant total de l’investissement, soit :
18 % de (150 000 euros + 50 000 euros) = 18 % de 200 000 euros = 36 000 euros.
Ainsi, vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôt de 36 000 euros, répartie sur la durée de l’engagement de location, soit 4 000 euros par an pendant 9 ans.
CRITERES D’ELIGIBILITE
Types de bien éligibles
Les types de biens éligibles au dispositif Denormandie sont principalement des logements anciens nécessitant des travaux de rénovation et notamment :
Appartements anciens
Les appartements situés dans des immeubles anciens faisant l’objet d’une rénovation peuvent être éligibles au dispositif Denormandie. Ces appartements peuvent être situés dans des quartiers dégradés ou dans des zones nécessitant une revitalisation urbaine.
Maisons anciennes
Les maisons individuelles anciennes nécessitant des travaux de rénovation peuvent également bénéficier du dispositif Denormandie. Comme pour les appartements, ces maisons doivent être situées dans des quartiers en difficulté ou des zones de revitalisation urbaine.
Locaux commerciaux à transformer
Certains locaux commerciaux anciens peuvent être éligibles s’ils sont transformés en logements après des travaux de rénovation. Cela peut inclure des entrepôts, des bureaux ou des commerces désaffectés qui sont convertis en habitations.
Localisations géographiques éligibles
Le dispositif Denormandie concerne les localisations géographiques suivantes :
Communes en zone « cœur de ville »
Il s’agit des communes situées en zone cœur de ville, souvent caractérisées par des centres historiques ou anciens nécessitant une revitalisation urbaine.
Liste consultable ici : https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/r/f547b346-af1e-41b5-b647-8f23e71ffe1c
Communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)
Ces communes ont conclu des conventions avec l’État pour mettre en place des actions de rénovation urbaine et de redynamisation économique.
Liste des ORT consultables ici : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Liste_operations_revitalisation_territoire_signees.pdf
Communes nécessitant une réhabilitation de l’habitat
Il s’agit des communes où le besoin de rénovation et de réhabilitation de l’habitat est important, souvent en raison de la dégradation du parc immobilier et de la nécessité de revitaliser les quartiers.
Nature des travaux
Dans le cadre du dispositif, plusieurs types de travaux sont éligibles pour bénéficier de la réduction d’impôt :
Travaux d’amélioration de la performance énergétique
Ces travaux visent à améliorer l’efficacité énergétique du logement, d’au moins 20 à 30 % selon le logement, conformément à l’arrêté du 26 mars 2019, ce qui peut inclure l’isolation thermique, le remplacement des équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire par des équipements plus performants et économes en énergie.
Travaux de rénovation ou de réhabilitation
Il s’agit de travaux visant à rénover ou réhabiliter des parties spécifiques du logement dont au moins deux types de travaux parmi les suivants : le changement de chaudière, l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres.
Création de nouvelles surfaces habitables
Certains travaux peuvent être entrepris pour créer de nouvelles surfaces habitables, telles que l’aménagement de combles, la création de balcons, terrasses ou garages, etc.
Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées
Si nécessaire, des travaux visant à rendre le logement accessible aux personnes handicapées peuvent également être éligibles.
Il est important de noter que les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération pour être éligibles à la réduction d’impôt. De plus, les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés et respecter les normes en vigueur.
Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien. Cela signifie que si vous achetez un bien en 2024, les travaux doivent être achevés avant le 31 décembre 2026 pour être éligibles à la réduction d’impôt.
Destination des biens Denormandie
Les biens éligibles au dispositif sont destinés à être mis en location en tant que logements à usage d’habitation principale. Après leur rénovation, ces logements doivent être loués dans le cadre d’un bail de location non meublée, et ce, sur une longue période allant généralement de six à douze ans.
Il est important de souligner que ces logements rénovés doivent être destinés à être habités par des locataires à titre de résidence principale, et non pas à des fins de location saisonnière ou temporaire. En outre, les locataires ne doivent pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire du bien.
Plafond de loyer
Une fois rénové, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser les plafonds de loyer fixés en fonction de la zone géographique où se situe le logement.
Voici les plafonds de loyer mensuel par mètre carré (hors charges) pour les baux conclus en métropole, en fonction de la localisation du logement et de l’année :
– Zone A bis :
– 2022 : 17,62 €
– 2023 : 18,25 €
– Zone A :
– 2022 : 13,09 €
– 2023 : 13,57 €
– Zone B1 :
– 2022 : 10,55 €
– 2023 : 10,93 €
– Zone B2 (sur agrément) :
– 2022 : 9,17 €
– 2023 : 9,50 €
Ces plafonds de loyer sont fixés par mètre carré de surface habitable.
PROFIL D’INVESTISSEUR
Le dispositif Denormandie s’adresse principalement aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Les investisseurs concernés peuvent être :
- Les personnes physiques, contribuables soumis à l’impôt sur le revenu qui souhaitent investir
- Les propriétaires bailleurs
- Les investisseurs immobiliers qui cherchent à diversifier leur portefeuille
Il est à de noter que le dispositif Denormandie n’est pas réservé aux investisseurs professionnels, mais il est accessible aux particuliers qui remplissent les conditions d’éligibilité, notamment en ce qui concerne la localisation du bien, les travaux de rénovation à réaliser, et la durée de mise en location.
RISQUE DE L’INVESTISSEMENT
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il est impératif de respecter toutes les conditions du dispositif, notamment en ce qui concerne la localisation du bien, les travaux de rénovation à réaliser, et la durée de mise en location. Tout manquement à ces conditions entraîne la perte de l’avantage fiscal.
La rentabilité locative peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la demande locative dans la région, le niveau des loyers pratiqués, ainsi que les coûts liés à la rénovation et à la gestion du bien. Il est important de réaliser une analyse approfondie du marché immobilier local avant d’investir.
Il existe toujours un risque de vacance locative, surtout dans les zones où la demande locative est faible ou instable.
Investir dans l’immobilier implique également un risque lié à la revente du bien. La valeur du bien peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier.