La loi Malraux est un dispositif fiscal qui vise à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine architectural en offrant des incitations fiscales aux investisseurs. Ce dispositif a été mis en place en 1962 et est prorogée jusqu’au 31 décembre 2024 par la dernière loi des finances. En vertu de cette loi, les investisseurs qui entreprennent des travaux de restauration complète sur des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Qui peut investir en loi Malraux ?
Toute personne imposable peut investir en loi Malraux sous réserve de respecter certaines conditions. Cela inclut les contribuables personnes physiques, les couples mariés ou pacsés, ainsi que les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Quels sont les biens éligibles ?
Pour être éligibles au dispositif Malraux, les biens doivent se situer dans des zones protégées, telles que les secteurs sauvegardés ou les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Ces zones sont désignées pour leur intérêt patrimonial et architectural, et font l’objet d’une réglementation spécifique en matière de préservation du patrimoine.
Le dispositif concerne principalement les immeubles anciens, qu’ils soient à usage d’habitation, mixte (habitation et commerce) ou destinés à être convertis en logements après rénovation.
Enfin, ils doivent être dans un état de dégradation nécessitant des travaux de restauration complète pour préserver leur patrimoine architectural et urbain.
Quelles sont les dépenses déductibles ?
Au titre du BOI du 30 mai 2016, les dépenses déductibles dans le cadre du dispositif « Ancien Malraux » comprennent à la fois les dépenses de droit commun et les dépenses spécifiques liées aux travaux de restauration immobilière et notamment :
Dépenses déductibles de droit commun :
- Frais d’administration et de gestion liés à la propriété foncière.
- Dépenses de travaux autres que de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
- Impôts locaux.
- Primes d’assurance.
- Provisions pour charges de copropriété.
- Intérêts et frais d’emprunt liés à la détention du bien immobilier.
Dépenses déductibles spécifiques :
- Les travaux de démolition nécessaires à la restauration, à condition qu’ils ne concernent pas la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de l’immeuble.
- Les frais d’adhésion à une Association Foncière Urbaine (AFU) sont déductibles si les dépenses affectant l’immeuble sont également déductibles.
- Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs s’ils sont nécessaires après des travaux de démolition déductibles.
- Les travaux visant à transformer des locaux en logements s’ils sont effectués sur des locaux affectés à l’habitation avant et après les travaux.
- Les travaux visant à réaffecter des locaux à l’habitation s’ils sont conformes aux prescriptions du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d’utilité publique.
Ces dépenses doivent être dument justifiées pour être déductibles.
Pourquoi investir en loi Malraux Ancien ?
Investir en loi Malraux offre à la fois des avantages fiscaux attractifs, la possibilité de contribuer à la préservation du patrimoine, un potentiel de valorisation du bien et de revenus locatifs, ainsi que la diversification du patrimoine.
Avantages fiscaux
Le principal attrait de la loi réside dans ses avantages fiscaux. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le montant des travaux de restauration engagés. Cette réduction peut atteindre jusqu’à 30 % des dépenses éligibles, répartie sur plusieurs années.
Contribution à la préservation du patrimoine
En investissant dans des biens immobiliers anciens situés dans des zones protégées, les investisseurs contribuent à la préservation du patrimoine architectural et urbain. La loi vise à encourager la rénovation et la restauration de ces biens pour les préserver et les valoriser.
Forte valorisation immobilière après travaux
Les biens immobiliers rénovés dans le cadre du dispositif peuvent bénéficier d’une forte valorisation après les travaux de restauration. La restauration soigneuse et la préservation des caractéristiques architecturales originales rendre ces biens très attrayants sur le marché immobilier, facteur d’une plus-value significative à la revente.
Diversification du patrimoine
En complément des investissements traditionnels, comme les actions ou les placements financiers, le Malraux offre une alternative tangible et durable pour diversifier ses actifs.
Revenus locatifs
Une fois les travaux de restauration terminés, les biens rénovés peuvent être mis en location. La qualité de la rénovation et l’emplacement dans des zones attractives permettre aux investisseurs de générer des revenus locatifs.
Quel est le rendement moyen du Malraux Ancien ?
Le rendement moyen d’un investissement en loi Malraux varie en fonction de l’emplacement du bien, la qualité de la rénovation, le marché immobilier local, les conditions de location et les coûts des travaux.
En règle générale, ces investissements visent une combinaison de plus-value à la revente (rendement en capital) et de revenus locatifs (rendement locatif).
Les biens rénovés dans le cadre de la loi bénéficient d’une valorisation significative après les travaux de restauration, surtout s’ils sont situés dans des zones prisées ou en pleine réhabilitation. La plus-value réalisée à la revente dépendra largement de l’évolution du marché immobilier local.
Les revenus locatifs provenant de la location du bien rénové constituent une autre source de rendement. Les biens bien situés et bien rénovés attirent des locataires et offrent un rendement locatif attrayant.
Il est difficile de fournir un chiffre exact pour le rendement moyen d’un investissement en loi Malraux, cependant il est raisonnable d’évaluer celui-ci à un taux moyen autour des 3,5%.
Comment imputer le déficit foncier ?
Le déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette déduction est conditionnée par le fait que le bien soit affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation du déficit sur le revenu.
Imputation des déficits fonciers excédentaires
Si le déficit foncier dépasse le plafond de 10 700 € ou s’il résulte des intérêts d’emprunt, il peut être reporté et imputé exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Particularité du Malraux Ancien
Contrairement au régime général, le dispositif « Ancien Malraux » permet l’imputation sur le revenu global et sans limitation de montant des déficits provenant de dépenses engagées pour la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur protégé.
Bénéficiaires
Sont inclus les associés de sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition que les SCI soient propriétaires des biens immobiliers concernés.
Sociétés non soumises à l’IS
Dans le cas des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, seuls les déficits fonciers résultant de dépenses payées pour les locaux d’habitation peuvent être imputés sur le revenu global.
Conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal
L’engagement de location dans le cadre de la loi « Malraux Ancien » comporte plusieurs conditions importantes :
Durée de la location
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de six ans. Cette location doit débuter dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux de restauration immobilière.
Continuité de la location
La location doit être effective et continue pendant toute la période de six ans. Cela signifie que le logement doit être loué sans interruption, même en cas de changement de locataire. Si un locataire quitte le logement, une nouvelle location doit débuter immédiatement. Toutefois, un délai de six mois est toléré pour trouver un nouveau locataire, sous réserve de preuves de diligences dans la recherche.
Usage exclusif
Le logement restauré ne peut être utilisé, même temporairement, comme résidence secondaire. De plus, si une personne morale ou une entreprise est titulaire du bail, même en cas de sous-location à usage de résidence principale par un sous-locataire, cette condition n’est pas considérée comme remplie.
Obligation pour les sociétés propriétaires
Les sociétés propriétaires de logements restaurés doivent également respecter l’obligation de location lorsque certains de leurs associés bénéficient de l’imputation du déficit foncier sur leur revenu global. Ces associés doivent conserver leurs titres pendant six ans à compter de leur souscription.
Conséquences des fusions de SCPI
En cas de fusion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), le transfert d’immeubles dans le patrimoine de la société absorbante ou de la nouvelle société ne constitue pas une interruption de la durée de location de six ans. De même, l’échange de droits sociaux résultant de la fusion n’interrompt pas le délai de conservation des parts par les associés.
Quant à la date de prise d’effet du bail, elle est déterminée par la date à laquelle la location commence effectivement, dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux de restauration. Cette date est établie en fonction des circonstances propres à chaque cas, mais les documents comme le certificat de conformité, le récépissé de déclaration d’achèvement des travaux ou le procès-verbal de réception des travaux peuvent servir de référence.
Quels sont les risques d’investir en loi Malraux Ancien ?
Comme dans tout investissement, investir dans la loi Malraux comporte des risques, notamment liés aux travaux, au marché immobilier, à la location, à la réglementation, à la valorisation et aux aspects fiscaux. Il est important pour les investisseurs de nous consulter avant de s’engager dans ce type d’investissement.
Risque de marché
Si le marché de l’immobilier dans la région se détériore, la valeur du bien rénové pourrait ne pas augmenter autant que prévu, voire diminuer.
Risque locatif
La capacité à trouver des locataires peut être affectée par l’emplacement du bien, l’offre et la demande locales, ainsi que la qualité de la rénovation. Les périodes de vacance locative peuvent entraîner une diminution des revenus locatifs et une pression sur la rentabilité de l’investissement.
Risque de valorisation
Bien que les biens rénovés bénéficient d’une valorisation significative, il n’y a aucune garantie que la valeur du bien augmentera conformément aux attentes de l’investisseur.
Différence entre dispositifs Malraux et Monuments Historiques
Le dispositif Malraux et le dispositif Monuments Historiques (MH) sont deux régimes fiscaux distincts, bien que tous deux conçus pour encourager la conservation et la restauration du patrimoine architectural. Ils diffèrent par les types de biens concernés, les conditions de location et les avantages fiscaux offerts aux propriétaires.
Philosophie générale
Le MALRAUX concerne la rénovation d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les travaux doivent viser à restaurer des immeubles d’habitation en vue de les louer.
Le MH concerne la conservation et la restauration de biens immobiliers classés ou inscrits au titre des monuments historiques en France (châteaux, manoirs, demeures historiques, églises, etc).
Bien concernés par la défiscalisation
En MALRAUX, les immeubles concernés sont généralement des bâtiments résidentiels situés dans des zones urbaines protégées, souvent caractérisées par un patrimoine architectural remarquable.
En MH, les biens concernés sont des bâtiments historiques classés ou inscrits, qui peuvent inclure des châteaux, manoirs, églises, monuments publics, etc.
Condition de location
En MALRAUX, les propriétaires doivent louer les logements rénovés dans un délai de 9 ans à partir de la fin des travaux, à titre de résidence principale des locataires.
En MH, les propriétaires ne sont pas tenus de louer les biens restaurés, bien que certains propriétaires choisissent de le faire. Ils peuvent donc les utiliser à des fins résidentielles, commerciales ou professionnelles.
Avantages fiscaux
En MALRAUX, les travaux de rénovation sont déductibles du revenu foncier dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. De plus, une réduction d’impôt sur le revenu est accordée à hauteur de 22% à 30% des dépenses éligibles, selon la localisation du bien.
En MH, les propriétaires peuvent déduire les charges foncières liées à la conservation du bien de leur revenu global. De plus, ils peuvent bénéficier d’une déduction spécifique pour les travaux de restauration sans plafond de dépenses, et les propriétaires peuvent reporter le déficit foncier sur les revenus futurs pendant 10 ans.